YayınlarYabancı Kişilerce Türkiye’de Gayrimenkul Edinimi Ve Vatandaşlık İşlemleri

I. GİRİŞ

Küreselleşmenin etkisi ile, ticari veya özel sebepler doğrultusunda yabancı menşeili gerçek veya tüzel kişilerce farklı ülkelerden gayrimenkul kazanımı talebi, vatandaşlık başvurusu talepleri artmaktadır. Türkiye de konumu, coğrafyası ve gelişmekte olan sosyal ve ticari hayatı doğrultusunda bu gibi talepler için tercih talep gören bir ülke olmaktadır.  Bu minvalde; günümüzde de sıkça karşılaşılarak yürütülen hukuki süreçlerden biri; yabancı menşeli gerçek veya tüzel kişilerin Türkiye’deki gayrimenkul kazanımı ile vatandaşlık alınması taleplerine yöneliktir. Aşağıda, ilgili hususların şartları ayrı ayrı değerlendirilerek özetlenmiştir.

A) Türkiye’de Yabancı Menşeli Gerçek veya Tüzel Kişilerce Gayrimenkul Kazanımı:

I) Gerçek Kişilerce Gayrimenkul Kazanımı:

Genel olarak yabancı gerçek kişi kavramı, ilgili olduğu ülkenin vatandaşı olmayan gerçek kişiler şeklinde tanımlanabilir. Yabancı gerçek kişiler, izin verilen şartlar dahilinde özel mülkiyete konu alanlarda her türlü nitelikteki gayrimenkulü iktisap edebilmektedir.

Türkiye’de yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimleri, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 18.05.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile 35. maddesinde düzenlenmiştir. (Yeni düzenlemeler ile, yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı kaldırılmıştır.) İlgili mevzuat kapsamında yabancıların Türkiye’de taşınmaz iktisap etme şartları aşağıdaki gibidir;

• 2644 sayılı Tapu Kanunu 35. maddesi gereğince; Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektiği durumlarda yabancı gerçek kişilerin taşınmaz iktisaplarını; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçümü ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilmektedir.
• 2644 sayılı tapu kanunun 35. maddesi gereği Cumhurbaşkanlığı Kararı ile taşınmaz edinimine onay verilen ülke vatandaşları, Türkiye’de taşınmaz edinebilmektedirler. Güncel durumda, 183 ülke vatandaşı Ülkemizden taşınmaz edinebilmekte olup; gizlilik esası gereği bu ülkelerin açık bir listesi bulunmamaktadır.
• Askeri yasak bölge ve alanlarda, yabancılar taşınmaz iktisap edememektedir.
• Yabancı gerçek kişilerin iktisap ettiği yapısız gayrimenkullerde iki yıl içinde projenin ilgili Bakanlığın onayına sunulması gerekmektedir.
• Yabancı gerçek kişi ülke çapında en fazla 30 hektara kadar gayrimenkul iktisap edebilir. Cumhurbaşkanı yetkisine dayanılarak bu miktar iki katına çıkabilir.
• Yabancı gerçek kişilerin iktisap edecekleri toplam gayrimenkul alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu geçemeyecektir.
• Cumhurbaşkanlığı Kararı doğrultusunda, kamu yararı ile milli güvenlik açısından yabancı gerçek kişilerin, belirlenen alanlarda gayrimenkul iktisabı mümkün olmamaktadır.
• Doğumla Türk vatandaşı olduğu halde Türk vatandaşlığından çıkan kişilerin ve çocuklarının, gayrimenkul edinimi, yabancıların konu olduğu yasal kısıtlamalara konu olmaksızın, Türk vatandaşlarının talepleri gibi Tapu Müdürlüklerince işleme alınmaktadır.
• Yunan uyruklu Türk asıllı kişilerin gayrimenkul iktisabı, konsolosluklardan alacakları “Türk asıllı olduklarına dair belge” ile yabancıların tabi olduğu şartlar kapsamında olmaktadır.
• Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaşları “Türkiye Cumhuriyeti Hükümeti ile Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Hükümeti arasında İki Ülke Vatandaşlarına İlave Kolaylıklar Tanınmasına İlişkin Anlaşma” gereğince; Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları gibi işlem görmektedir.
• Çifte uyruklu yabancılar, taşınmaz ediniminde yabancı kişinin talebi veya gayrimenkul iktisabında en iyi şartları sağlayan ülke hangisiyse o ülke vatandaşı olduğu baz alınarak değerlendirilmektedir. Türk ve yabancı uyruklu kişilerde, Türkiye’de gayrimenkul iktisabında ise, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı kabul edilmektedir.
• En az 1.000.000 Amerikan Doları tutarında taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi konulmak şartıyla satın aldığı Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilen yabancı gerçek kişiler için istisnai olarak Türk vatandaşlığının kazanılabilmesi mümkün kılınmıştır.

II) Tüzel Kişilerce Gayrimenkul Kazanımı:

Yabancı tüzel kişi kavramı; Türk mevzuatı hükümlerine göre merkezi Türkiye’de olan ortaklıklar ile dernekler ve vakıflardır.

Tabiiyetini taşıdıkları ülke mevzuatı kapsamında kurulmuş ve tüzel kişiliğe haiz ticari şirketler, Türkiye’de gayrimenkul edinebilecek şirketlerdir. Tüzel kişinin merkezinin bulunma yeri, ortakların vatandaşlığı, denetimi elinde tutan devletin vatandaşlığı, sermayenin toplandığı ülke, kuruluş yeri, yabancılık unsurunun tespitinde önemlidir.

Yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de gayrimenkul iktisabı yalnızca özel kanunların izin verdiği haller dahilindedir. Buna göre; yalnızca 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu ve 6326 sayılı Petrol Kanunu çerçevesinde değerlendirilen tüzel kişiler gayrimenkul edinebileceklerdir. Şöyle ki;

• 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında turizm sektöründe faaliyet gösterdiği için turizm şirketi olarak nitelendirilen şirketler söz konusudur. Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm beldelerinde, Bakanlığın talebi üzerine, Bakanlığa tahsis edilebilmektedir. Bakanlığın tasarrufunda bulunan gayrimenkuller için ise; Türk ve yabancı gerçek/tüzel kişilere tahsis yetkisi yine Bakanlık’tadır. Aynı zamanda, bu gibi iktisaplarda, yabancı uyruklara tanınan sınırlandırmalardan Cumhurbaşkanı kararı ile istisna edilebileceği düzenlenmiştir.
• 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu kapsamında, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı başvurusu ile veya resen yer seçimi yapılarak endüstri bölgeleri kurulabilmektedir. Aynı zamanda Bakanlığın önerisi üzerine Cumhurbaşkanınca endüstri bölgelerinin kurulmasına imkan verilebilmektedir. Endüstri bölgesi olarak belirtilen alanlar başka bir amaçla kullanılamayacaktır.
• 6491 sayılı Türk Petrol Kanunu kapsamında petrol hakkı sahibi, arama veya işletme ruhsatında veya civarında petrol işlemi için gerekli bölgeyi kullanma hakkını, özel mülkiyete konu bir bölge var ise de; anlaşma veya kamulaştırma yoluyla elde edebilmektedir.

B) Türkiye’de Yabancı Kişilerce Vatandaşlık Alınması

Türk vatandaşı olmadığı halde, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun izin verdiği şartları taşıyan vatandaşlar Türk vatandaşlığına hak kazanabilir.

1. Sonradan Türk vatandaşı olmak isteyen kişi, özel durumlara haiz değil ise aşağıdaki koşulları taşımalıdır;

• Başvuru tarihinden itibaren geriye yönelik olarak Türkiye’de aralıksız beş sene ikamet etmiş olmalıdır.
• Türkiye’de yerleşmeye karar verme iradesini; Türkiye’de taşınmaz mal edinmek, iş kurmak, yatırım yapmak, ticaret ve iş merkezini Türkiye’ye nakletmek, çalışma iznine tabi olarak bir iş yerinde çalışmak, eğitimini Türkiye’de tamamlamak ve benzeri davranışlarla göstermiş olmalıdır.
• Genel sağlık anlamında tehlike arz eden bir rahatsızlığı bulunmamalıdır.
• Toplum içinde sorumluluk duygusu ile davranarak ahlak sahibi olduğunu göstermeli, davranışları ile güven vermeli, toplum örf, adet ve değerlerine aykırı kötü alışkanlıklara sahip olmamalıdır.
• Toplumsal yaşama uyum sağlayabilecek düzeyde Türkçe konuşabiliyor olmalıdır.
• Türkiye’de kendisinin ve bakmakla yükümlü olduğu kimselerin geçimini sağlayacak düzeyde gelire ve/veya mesleğe sahip olmalıdır.
• Millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edici bir durumu bulunmamalıdır.

2. Aşağıdaki özel durumlarda ise, kişi Türk vatandaşlığına hak kazanabilir:

• Türkiye’de doğan ve ana ve babasının belli olmaması veya vatansız bulunması ya da milli kanunları gereğince vatandaşlık kazanamaması gibi nedenlerle herhangi bir devletin vatandaşlığını kazanamayan çocuk, doğumundan itibaren Türk vatandaşlığını kazanmaktadır. Aynı zamanda; Türkiye’de bulunmuş çocuk, Türkiye dışında doğduğu sabit olmadıkça Türkiye’de doğmuş sayılır.
• Türk vatandaşı tarafından evlat edinilen ve ergin olmayan yabancı; Türk vatandaşlığını kazanabilir. Milli güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek durumlar saklıdır.
• Doğum ile birlikte, KKTB vatandaşı olan ancak Türk vatandaşlığı almak isteyenler, bu taleplerini yazılı olarak beyan ederek, Bakanlık kararı ile Türk vatandaşlığına hak kazanabilirler.
• Mevzuat kapsamında, mili güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir durum bulunmaması halinde, Türk vatandaşlığının kazanılması kapsamında gözetilen diğer koşullara bakılmaksızın Bakanlığın teklifi ve Bakanlar Kurulunun kararıyla, yabancılar Türk vatandaşlığını kazanabilirler.
• Anne ve babası çıkma izni alarak Türk vatandaşlığını kaybetmiş olan çocuklar, ergin olmalarından itibaren 3 sene içinde Türk vatandaşlığı almak için yazılı talepte bulunabilir ve seçme hakkı kapsamında, Türk vatandaşlığını kazanabilirler.
• İlgili mevzuat kapsamında işlemleri tamamlanarak göçmen olarak kabul edilen kişiler, Bakanlar Kurulu kararı ile Türk vatandaşlığına hak kazanabilir.
• En az üç senedir bir Türk vatandaşı ile evli olan ve evliliği halen devam eden yabancılar Türk vatandaşlığı kazanabilir.

II) Sürecin ALSP Aracılığıyla Yönetilmesinin Önemi ve Katkısı

ALSP, alanında uzman, özerk ve atletik yapısı ile danışılan her türlü konuyu ve işlemi doğru hukuki zeminde ve hızlı şekilde doğrudan ilerletmektedir. Vatandaşlık işlemleri, gayrimenkul kazanımı gibi içeriğinde yabancılık unsuru taşıyan işlemler kişiler için farklı bir ülke mevzuatı söz konusu olacağından yabancılık çektikleri, oldukça hassas ve üzerine yoğunlaşması gereken konuları barındırıyor iken aynı zamanda prosedürel işlemler ile de muhatap olmak zorunda kalmak istemeyecekleri zor bir süreçtir. Dolayısıyla özellikle bu gibi işlemler için kişiler alanında uzman, güvenilir ve etkin bir hukuki danışmanlık ekibinden bu sürecin kendilerinin işlemlerine başlıca yoğunlaşılarak yönetilmesini ve ivedilikle sonuçlandırılmasını isteyebilmektedirler.

Aynı zamanda bu gibi işlemler; bazı zamanlar kişilerin, kişiye sıkı sıkıya bağlı hakları kapsamında gizli olarak sonuçlandırmak istedikleri işlemler olabilir. İşte bu noktada da ALSP, üst düzey mahremiyet esası ile, kurumsal ofis gücünün desteği ile fakat bundan bağımsız olarak süreci en hassas şekilde yönetmektedir.

Alanlarında uzman ALSP ekibimizin var olan deneyimlerini aynı konulara odaklayarak daha da uzmanlaşması ve gelişmesi başlıca hedeflerden olup; vatandaşlık ve gayrimenkul kazanımı hususları da ekibin daha önce sıklıkla ve başarıyla sonuçlandırdığı işlemlerden olmuştur. Aynı zamanda yenilikçi, esnek ve atletik yapısı ile yürüttüğü süreçlerde özel inisiyatif alarak sürece etkin bir fayda sağlanmaktadır.